Fabbricato da demolire: per il fisco è area edificabile | Periti.info

Fabbricato da demolire: per il fisco è area edificabile

A rilevare non è la definizione attribuita dalle parti al negozio, ma il reale intento perseguito

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Ai fini dell’imposta di registro, la cessione di un fabbricato da demolire, seguita dalla richiesta di concessione edilizia per la costruzione di un nuovo immobile, deve essere qualificata come compravendita di area edificabile e deve essere tassata in relazione agli effetti giuridici che oggettivamente produce.

È il principio affermato dalla Corte di cassazione nell’ordinanza 12062 del 13 giugno 2016.
Il contenzioso ha origine dal ricorso proposto dalle parti di un atto di compravendita di fabbricato nei confronti di un avviso di rettifica e liquidazione con il quale l’Agenzia delle Entrate aveva accertato un maggior valore dell’immobile ceduto, riqualificando l’operazione quale “compravendita di terreno edificabile”, in applicazione dell’articolo 20 del D.P.R. n. 131/1986, prescindendo dall’indicazione operata dalle parti nell’atto di compravendita (“cessione di fabbricato”).

Secondo l’Agenzia delle entrate, l’esame oggettivo dell’operazione evidenziava che la reale intenzione dei contraenti era quella di cedere un’area edificabile, come, tra l’altro, dimostrava l’avvenuta presentazione di una richiesta di demolizione del fabbricato da parte del venditore anteriormente alla cessione, poi volturata a nome della società acquirente.
La Commissione tributaria provinciale accoglieva il ricorso dei contribuenti quanto alla riqualificazione dell’operazione, mentre confermava il maggior valore accertato dall’ufficio delle entrate.

Ricorrevano in secondo grado sia le parti sia l’Agenzia; la Commissione tributaria regionale confermava il precedente giudizio ritenendo corretta la qualificazione giuridica dell’operazione. Ciò in quanto, “Tale qualificazione non può che essere quella dichiarata in atti, anche perché … lo sfruttamento delle potenzialità edificatoria dell’area era strettamente legato all’esistenza del fabbricato compravenduto e non al terreno sottostante, prevedendo lo strumento edilizio in caso di demolizione la fedele ricostruzione”.
La Commissione tributaria riteneva inoltre corretta la decisione di primo grado per la parte concernente l’accertamento del valore. Contro tale sentenza, proponeva, infine, ricorso in Cassazione l’Amministrazione finanziaria.

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La Corte di cassazione, con l’ordinanza 12062 del 13 giugno 2016, ha ritenuto fondata la tesi sostenuta dall’Amministrazione finanziaria sostenendo che l’articolo 20 del D.P.R. n. 131/1986 , secondo il consolidato orientamento dei giudici di legittimità, prevede che il trattamento fiscale ai fini dell’imposta di registro, in relazione all’atto presentato alla registrazione, debba essere individuato avendo riguardo al contenuto delle clausole negoziali e agli effetti giuridici prodotti dall’atto medesimo.

Si prescinde, cioè, dal “nomen iuris” attribuito dalle parti ossia dal dato formale, perché ciò che conta è l’effettivo contenuto e lo scopo complessivo delle diverse pattuizioni negoziali.
In applicazione di tale principio generale, la Cassazione, ha ribadito che “in materia di imposta di registro, nel caso di vendita di terreno con sovrastante fabbricato vetusto, la successiva richiesta di concessione edilizia per la costruzione di un nuovo immobile, previa demolizione del fabbricato, comporta la riqualificazione dell’atto quale vendita di terreno edificabile e la conseguente rettifica dell’imposta, dovendo il negozio essere sottoposto a tassazione in ragione degli effetti giuridici che oggettivamente produce”.

Il giudice del merito, in particolare, per individuare gli effetti giuridici oggettivamente prodotti dall’atto, “avrebbe dovuto esaminare gli atti richiamati dall’ufficio a sostegno della riqualificazione ed indicati nella richiesta di DIA con demolizione del preesistente fabbricato e successivo rilascio”.

Nello specifico, la Cassazione ha riqualificato l’atto di compravendita in cessione di “area edificabile” in considerazione di una pluralità di elementi di fatto attestanti l’effettiva volontà delle parti, tra cui:
• la circostanza che la società acquirente si occupava di demolizione, costruzione e ristrutturazione di edifici
• la società acquirente, pochi giorni dopo l’acquisto, aveva presentato domanda di concessione edilizia, contraendo anche un mutuo per la realizzazione del fabbricato da costruire
• il prezzo del bene dichiarato in atto era pari a circa dieci volte il valore catastale dell’immobile.

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Regime fiscale (imposte dirette)
Per completezza di argomento si segnala che le stesse conclusioni valgono anche con riferimento al regime delle imposte dirette applicabili a tali tipi di cessioni. Infatti, con riferimento alla corretta individuazione del bene oggetto di compravendita ai fini del calcolo della plusvalenza, l’Amministrazione ha fornito dei chiarimenti relativamente all’ipotesi in cui venga ceduta un’area edificabile, con annessi due fabbricati, inserita in un piano di recupero, in base al quale l’area debba essere sottoposta ad interventi di trasformazione urbana, che presuppongono la demolizione degli edifici preesistenti (R.M. n. 395/E/2008).
In tal caso, osserva l’Agenzia delle Entrate, l’oggetto della cessione è il terreno “suscettibile di utilizzazione edificatoria”, inserito nel piano di recupero, e non i fabbricati che ivi si trovano, poiché, di fatto, ciò che viene trasferita è proprio la potenzialità edificatoria dell’area.
Di conseguenza, una volta individuato l’oggetto della compravendita, l’Agenzia ha chiarito che il trasferimento del terreno genera una plusvalenza come area edificabile.
La suddetta qualificazione giuridica della cessione opera ai soli fini delle imposte di registro ed IRPEF, invece, ai fini IVA l’orientamento di prassi è del tutto diverso, in quanto detti trasferimenti conservano la propria natura oggettiva e non diventano “cessioni di aree edificabili”. Il regime IVA è strettamente correlato allo stato oggettivo del bene ceduto, prescindendo dalla destinazione operata dall’acquirente. Pertanto, il trasferimento di un rudere, destinato alla demolizione, laddove accatastato, ai fini IVA, è considerata una cessione di fabbricato e non di area.
Quindi, anche alla luce della recente ordinanza della Suprema Corte, un’identica situazione giuridica, ovvero la cessione di un fabbricato da demolire, è sottoposta ad un diverso trattamento fiscale (cessione di fabbricato ai fini IVA/cessione area edificabile ai fini delle dirette e registro), generando incertezze sulla corretta individuazione del regime tributario applicabile.

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